Những phân khúc bất động sản tiềm năng chờ “khai phá”

Có sự phát triển tốt có nhiều tín hiệu khả quan từ nhà đầu tư, sản phẩm chào phân phối, lãi suất tín dụng… đây là nhận định của giới quan sát về phân khúc BDS trong 6 tháng đầu năm 2017.

Tuy nhiên, bên cạnh những mặt tốt, phân khúc vẫn tồn ở khá nhiều vấn đề, trong đây có việc nhiều phân khúc BDS trên phân khúc chưa phát triển được đúng có tiềm năng thực sự.

Phân khúc văn phòng cho thuê: Tiềm năng từ sự phát triển

Bất động sản từ lâu luôn là thước đo phản ánh nền kinh tế. Và BDS văn phòng cho thuê được xem là thước đo phản ánh nhanh nhất biến động của phân khúc BDS.

Cụ thể, trong 6 tháng đầu năm nay, có việc có dao động 18.000 công ty mới được thành lập (1/3 trong số đây là công ty BDS), cộng có làn sóng khởi nghiệp (startup) đang càng ngày càng nở rộ, thì phân khúc văn phòng cho thuê đã có được sự tăng trưởng ổn định.

Theo đây, trong quý I-2017, mật độ lấp đầy của văn phòng hạng A ở TP. Hồ Chí Minh là 96%, tăng gần 2% so có quý IV-2016 và tăng 5% so có cộng kỳ năm trước. Trong khi đây, mật độ cho thuê văn phòng hạng B dù chỉ ghi nhận mức tăng 1% so có quý IV-2016 nhưng cũng đạt mức lấp đầy 95% (theo báo cáo phân khúc văn phòng cho thuê quý I-2017 của Cushman & Wakefield).

Còn theo CBRE Việt Nam, quý II-2017 tình hình vận hành phân khúc văn phòng cho thuê vẫn ổn định có những vận hành cho thuê diễn ra sôi nổi. Giá chào thuê cho cả hai hạng A và B tiếp tục tăng so có cộng kỳ năm ngoái, cụ thể, giá chào thuê cho hạng A tăng 1,7% và hạng B tăng 6,1%.

Cũng trong mở phân phối của CBRE Việt Nam, những vận hành cho thuê mới trong sáu tháng đầu năm 2017 đã chiếm tỷ trọng 21%, tăng hơn hai lần so có quý trước (9%) có nguồn cầu chủ yếu đến từ ngành BDS (chiếm đến 55% trên tổng những đề nghị cho thuê mới).

Ổn định và phát triển, đây là những gì phân khúc văn phòng cho thuê đang biểu hiện. Tuy nhiên, giới chuyên gia nhận định rằng, phân khúc văn phòng cho thuê còn có thể phát triển mạnh mẽ Bên cạnh đây, giả dụ nhà đầu tư có thể tung ra những sản phẩm mới, thích hợp và thiết thực hơn có bạn, cụ thể là giới khởi nghiệp.

Theo đây, 1 trong những hình thức cho thuê “hợp xu thế” là co-working space (văn phòng làm việc chung) đang biểu hiện sự phát triển khá mạnh. Nắm bắt xu thế đến từ làn sóng khởi nghiệp, mô hình không gian làm việc chung trên địa cầu đang trên đà phát triển có tốc độ trung bình 53% mỗi năm trong vòng năm năm qua. Riêng ở nước ta, cũng trong dao động thời gian trên, nguồn cung không gian làm việc chung đã tăng trung bình tới 58%/năm.

Do đây, nếu chủ đầu tư biết nhữngh khai thác, tung ra những mô hình cho thuê thích hợp hơn, đảm bảo phân khúc văn phòng cho thuê sẽ còn phát triển Bên cạnh đây trong tương lai.

Căn hộ kinh phí thấp và giá rẻ: Tiềm năng khi cung không đủ cầu

Theo Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA), trong 6 tháng đầu năm 2017, tín dụng BDS đã có mức tăng trưởng 6,35%, cao hơn so cộng kỳ năm 2016 (5%) và toàn TP. Hồ Chí Minh đã huy động được khoản vốn khá ấn tượng là dao động 1,8 triệu tỉ đồng (tăng 4,5% so có cuối năm 2016).

Tuy nhiên, nguồn vốn này chưa được phân bổ đồng đều, nên đã xảy ra hiện trạng ở phân khúc căn hộ chung cư kinh phí thấp và giá rẻ, nguồn cung của phân khúc không cung cấp đủ cho nhu cầu của người mua.

Theo HoREA, số lượng BDS ở phân khúc kinh phí thấp chào phân phối ra phân khúc sáu tháng đầu năm nay đã tăng 1,9 lần, phân khúc cấp cao tăng 1,8 lần, nhưng phân khúc trung cấp giảm đến 42,1%.

Giảm cung, nhưng nhu cầu của phân khúc ở phân khúc kinh phí thấp và cấp thấp vẫn không ngừng tăng lên. Cụ thể, theo thống kê của Vietnam Report, cứ 100 bạn mua BDS thì có 61,5% có nhu cầu mua nhà để ở và chung cư kinh phí thấp.

Một mật độ lớn người được hỏi cũng cho rằng chung cư (bao gồm đất nền dự án và căn hộ chung cư) là hình thức đầu tư chủ yếu mà họ và gia đình hướng tới trong thời gian tới. Tuy nhiên, đa phần trong số này chọn chung cư kinh phí thấp để mua (mật độ này chiếm gần 40%), gấp đôi mật độ người chọn mua chung cư cấp cao (23,1%).

Do đây, nhiều chuyên gia cho rằng, không chỉ kỳ vọng vào sự bùng nổ của phân khúc căn hộ chung cư kinh phí thấp và giá rẻ trong những tháng cuối năm nay (quý III và IV phân khúc nhà ở thường sẽ “tăng nhiệt”, do tâm lý người dân thường chọn thời điểm này để mua nhà), nếu chủ đầu tư khôn khéo tung ra những sản phẩm có chất lượng khá và giá cả thích hợp, thì trong năm năm nữa, phân khúc này sẽ còn phát triển và tạo ra nhiều điểm sáng cho phân khúc.

Những điểm nghẽn cần lưu ý

Song song có tiềm năng của những phân khúc phân khúc, trong 6 tháng đầu năm 2017, phân khúc BDS cũng chứng kiến nhiều điểm nghẽn còn chưa được giải quyết. Đây cũng là điểm mà chủ đầu tư và nhà đầu tư cá nhân phải đặc trưng chú tâm khi thi công kế hoạch kinh doanh, đầu tư của mình.

Đầu tiên, là điểm nghẽn tới từ chính sách phân phối hàng tín dụng. Theo HoREA, chính sách phân phối hàng tín dụng giai đoạn này chưa thực sự thích hợp, chưa tạo được nguồn vốn trung, dài hạn cho phân khúc BDS, trong khi tính chất vận hành của phân khúc này là trung và dài hạn. Mặt khác, lãi suất cho vay BDS vẫn còn cao (trên dưới 10%/năm). Vì thế, nhà đầu tư cần rất thận trọng khi sử dụng những hình thức tín dụng để gọi vốn, nhằm tránh lâm vào hiện trạng bị giam vốn, vỡ nợ hay chịu lãi suất cao kéo dài.

Tiếp đến, là điểm nghẽn tới từ những thủ tục hành chính nhiêu khê, kéo dài, ẩn chứa tiêu cực, nhũng nhiễu trong quá trình phê duyệt, thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất, cũng như những vụ việc khuất tất của nhà đầu tư, dự án treo…

Để hạn chế việc sa vào điểm nghẽn này, giới chuyên gia cho rằng nhà đầu tư cần thận trọng hơn trong quá trình chuyển nhượng, sang nhượng, cần thực sự hiểu luật, có 1 đội ngũ pháp lý chuyên sâu và tin cậy, để có thể nắm chắc quy chế, quy định, tránh bị rơi vào những tình huống đáng tiếc.

Căn hộ Raemian Galaxy có địa điểm đắc địa của quận 2 của đô thị HCM có diện tích hơn 3000 căn bộ cộng nhiều tiện ích bậc nhất chờ mong sẽ đem đến cho cư dân 1 không gian sống hoàn hảo. Xem thêm tài liệu https://raemiangalaxyvn.com/gia-ban-va-phuong-thuc-thanh-toan-du-an-can-ho-raemian-galaxy-quan-2/

Tìm hiểu thêm https://giakhanhland.vn/ban-can-ho-binh-thanh/