Nghị quyết xử lý nợ xấu khơi thông thị trường bất động sản?

Nghị quyết Về thí điểm xử lý nợ xấu của mhững tổ chức tín dụng được kỳ họp thứ ba Quốc hội Khóa XIV thông qua (có hiệu lực từ ngày 15/8/2017) kỳ vọng sẽ giúp khơi thông phân khúc BDS, độc đáo có những dự án đã “trùm mền” nhiều năm.

Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), Nghị quyết Về thí điểm xử lý nợ xấu của mhững tổ chức tín dụng (sau đấy gọi tắt là Nghị quyết) góp phần làm lành mạnh vận hành tín dụng, xử lý hiệu quả tài sản bảo đảm mà đa số là BDS, đồng thời tạo thêm nguồn lực cho nền kinh tế và giúp tái khởi động mhững dự án BDS đã bị thế chấp, đã bị ngừng triển khai trong nhiều năm qua.

Cơ hội cho 500 dự án hồi sinh

Thực tế cho thấy, dao động 70% tài sản thế chấp của doanh nghiệp ở mhững tổ chức tín dụng gắn liền có BDS, trong đấy có những dự án thế chấp chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nên việc thí điểm cho phép mhững tổ chức tín dụng, tổ chức giao dịch nợ được giao dịch tài sản bảo đảm của khoản nợ xấu là dự án BDS theo Điều 10 của Nghị quyết sẽ góp phần đáng kể vào công đoạn xử lý “cục máu đông nợ xấu” của nền kinh tế.

Trên cơ sở Nghị quyết này, HoREA đang kiến nghị Quốc hội tham khảo, sửa đổi Luật Kinh doanh BDS theo hướng cho phép giao dịch dự án theo cơ chế như nội dung được xác định ở Điều 10 của Nghị quyết nhằm giải quyết hiện trạng ì ạch, “án binh bất động” của nhiều dự án trong thời gian qua.

Theo thống kê của HoREA, trên địa bàn TP.HCM có dao động 500 dự án đang ngừng triển khai, đấy là “phần chìm của tảng băng hàng tồn kho” nhưng đến nay vẫn chưa có biện pháp hợp lý và hiệu quả để xử lý triệt để vấn đề này.

Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch HoREA chia sẻ trong báo cáo mới nhất về phân khúc BDS TP.HCM 6 tháng đầu năm 2017 rằng, 1 trong 5 điểm nghẽn của phân khúc BDS GĐ này nằm ở vấn đề giao dịch dự án BDS.

Bởi, pháp luật quy định chủ đầu tư phải giải phóng mặt bằng và phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới được phép giao dịch, nhưng để cung cấp được mhững điều kiện này, hiện doanh nghiệp phải mất nhiều thời gian để thực hiện trình tự thủ tục, từ khâu xác định giá đất, giải phóng mặt bằng, cho đến khi có chọn lọc giao đất.

Do vậy, quy định hiện hành chưa tạo điều kiện cho nhà đầu tư mới thay thế để khởi động lại mhững dự án đã bị ngưng triển khai GĐ này, cũng như chưa tạo được sự thông thoáng trong phân khúc giao dịch, giao dịch dự án.

Nếu tiến hành cơ chế giao dịch dự án BDS thông thoáng như Điều 10 của Nghị quyết sẽ không chỉ “cởi trói” được 500 dự án “trùm mền” mà còn tránh được hiện trạng dự án rơi vào “nợ xấu”, đồng thời nên xem đấy là việc kinh doanh lẽ thường của doanh nghiệp.

Liên quan đến vấn đề trên, chuyên gia kinh tế, TS. Võ Trí Thành bày tỏ quan điểm, kiến nghị của HoREA được xem là biện pháp tích cực góp phần giảm nợ xấu (liên quan đến BDS), tạo điều kiện di chuyển vốn trong nền kinh tế. Song, để tránh những hệ lụy khi mở rộng phạm vi xử lý nợ xấu cần phải có cơ chế giám sát nghiêm ngặt bên nhận giao dịch (bên mua), cụ thể về năng lực tài chính, bí kíp triển khai dự án.

Điều này nhằm ngăn hiện trạng giao dịch lòng vòng để hưởng chênh lệch nhưng cuối cộng dự án vẫn đứng yên. Thêm nữa, trong trường hợp dự án về tay chủ mới, song hạn chế về mặt năng lực sẽ dễ dẫn đến hiện trạng “nợ nuôi nợ”, bởi ngoài vốn tự có của doanh nghiệp, vốn huy động của bạn thì vốn vay từ mhững tổ chức tín dụng chiếm mật độ không nhỏ trong cơ cấu vốn triển khai dự án BDS .

Ông Võ Trí Thành đồng thời nhấn mạnh việc mở rộng giao dịch tài sản BDS cũng cần quy định rõ trách nhiệm pháp lý của mhững bên tham dự, nhằm giải quyết triệt để mhững vấn đề phát sinh (nếu có).

Phải xử lý cả phần “gốc”

Nhìn nhận về tác động của Nghị quyết, ông Lê Hoàng Châu cho rằng, việc giao dịch, sáp nhập doanh nghiệp, giao dịch dự án (M&A) sẽ phát triển mạnh hơn trước đấy, nhất là sau thời điểm 15/8/2017.

Về mặt lý thuyết, Nghị quyết mở ra thời cơ cho mhững nhà đầu tư, doanh nghiệp tiếp cận tài sản thế chấp là BDS tiện dụng hơn trước, có cơ chế giao dịch theo giá phân khúc – từng được xem là rào cản trong vấn đề giao dịch nợ xấu trong thời gian qua.

Bởi, theo mhững chuyên gia kinh tế, không chỉ doanh nghiệp trong nước mà nhà đầu tư ngoại cũng có mối quan tâm độc đáo đến mhững khoản nợ xấu ở mhững tổ chức tín dụng, doanh nghiệp giao dịch, xử lý nợ, vấn đề là giá bao nhiêu.

Song, việc “hồi sinh” mhững dự án BDS ngưng triển khai nhìn chung và tài sản thế chấp là dự án BDS nói riêng không chỉ dừng lại ở phạm vi phân phối cho ai, phân phối cái gì, phân phối giá bao nhiêu mà còn tùy thuộc vào nhu cầu của phân khúc.

Theo phân tách của 1 chuyên gia giải đáp đầu tư có nhiều năm làm việc có mhững tổ chức tài chính nước ngoài thì phân khúc BDS Việt Nam, nhất là phân khúc nhà ở luôn được nhà đầu tư phân tách còn nhiều tiềm năng để tham dự. Tuy nhiên, có những gì đã xảy ra trong GĐ từ 2006 – 2012, nhà đầu tư ngoại hiện đang khá thận trọng có phân khúc BDS, nhằm cắt giảm tối đa những rủi ro.

Chuyên gia giải đáp đầu tư này cũng cho biết, trong số mhững nhân tố để nhà đầu tư ngoại đưa ra chọn lọc M&A dự án hay hợp tác đầu tư, tiên quyết vẫn là vấn đề pháp lý, từ việc đã đi vào hoạt động đền bù, giải tỏa, nghĩa vụ tài chính, giấy phép thi công, sau đấy là đo lường khả năng đấyn nhận của phân khúc để tính toán hiệu quả đầu tư mà dự án đem lại trước khi đi đến chọn lọc cuối cộng.

Thời gian qua, mhững dự án nhà ở lôi kéo được nhà đầu tư ngoại thường là “đất sạch”, mhững thủ tục pháp lý, nghĩa vụ tài chính có nhà nước đã hoàn chỉnh, khi đấy, nhà đầu tư nước ngoài mới giải ngân vốn triển khai, phát triển dự án hoặc thực hiện M&A trọn vẹn dự án. Điều này cũng giống như việc xây nhà ở xã hội, dù nhu cầu của phân khúc rất lớn nhưng không phải khu nhà nào cũng đạt thanh khoản tốt, mà chỉ những công trình được phát triển bởi chủ đầu tư danh tiếng, có hạ tầng kết nối thuận lợi mới chắc chắn về mặt đầu ra.

Căn hộ Raemian Galaxy có địa điểm đắc địa của quận 2 của đô thị HCM có diện tích hơn 3000 căn bộ cộng nhiều tiện ích bậc nhất chờ mong sẽ đem đến cho cư dân 1 không gian sống hoàn hảo. Xem thêm tài liệu https://raemiangalaxyvn.com/gia-ban-va-phuong-thuc-thanh-toan-du-an-can-ho-raemian-galaxy-quan-2/

Tìm hiểu thêm https://giakhanhland.vn/ban-can-ho-binh-thanh/