Ký quỹ: Giải pháp an toàn khi khách hàng muốn giữ chỗ

Vào thời điểm dự án được công bố lần đầu ra phân khúc, đấy là thời cơ tốt cho bạn muốn có căn hộ chung cư có giá ưu đãi. Tuy nhiên, việc đặt giữ chỗ sớm vẫn còn gây nhiều băn khoăn cho nhiều bạn về cơ sở pháp lý và sự an toàn, chắc chắn của chuyển nhượng.

Chị Nguyễn Thị Thúy hiện đang thuê nhà ở quận Tây Hồ, Hà Nội cho biết gần đấy chị có xem xét 1 số dự án ở khu vực quận Long Biên, Hà Nội. Với điều kiện gia đình trẻ, có con nhỏ như gia đình chị thì 1 căn hộ chung cư ở khu vực này khá là hợp lý bởi khoảng một sốh vào trọng điểm phố cổ rất gần, giá cả dễ chịu. Chị Thúy dự định đặt giữ chỗ để khi mở phân phối sẽ vào hợp đồng luôn tránh trường hợp khi mở phân phối căn hộ chung cư chị muốn chọn không còn hoặc là giá sẽ tăng. Tuy nhiên, chị vẫn còn băn khoăn liệu việc ký quỹ đặt giữ chỗ này có chắc chắn an toàn pháp lý?

Đây cũng là băn khoăn chung của nhiều người bởi giai đoạn này nhiều dự án chưa mở phân phối nhưng chủ đầu tư vẫn đấyn nhận hình thức ký quỹ – giữ chỗ trong trường hợp bạn có nhu cầu.

Ông Nguyễn Trần Nam, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam khẳng định: “Việc thoả thuận giữa một số bên theo hợp đồng thoả thuận ký quỹ ba bên là theo Luật Dân sự, tôn trọng quyền tự do dân sự của hai bên. Tức là ký quỹ để có tính chất như là giữ chỗ, biểu hiện sự quan tâm của mình đến dự án. Theo ông Nguyễn Trần Nam hình thức ký quỹ này là không phạm luật. Chưa thực hiện hành động chuyển nhượng thì không thuộc phạm vi của Luật Kinh doanh nhà đất”

Trao đổi thêm có Luật sư Vũ Ngọc Chi (Công ty Luật Tam Anh) cho biết theo quy định ở Điều 330 Bộ luật dân sự về ký quỹ thì ký quỹ là việc bên có nghĩa vụ gửi 1 khoản tiền hoặc tài sản giá trị vào tài khoản phong toả ở 1 ngân hàng để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ. Thủ tục gửi và chi trả thực hiện theo quy định của ngành ngân hàng. Như vậy, tiền ký quỹ của bạn được gửi vào tài khoản mở ở ngân hàng và bị phong tỏa, chủ đầu tư chẳng thể sử dụng.

Đối chiếu có quy định ở Khoản 4 Điều 16, Luật Kinh doanh nhà đất quy định một số hành vi bị cấm: Huy động hoặc chiếm dụng trái phép vốn của bên mua, bên thuê, bên thuê mua nhà đất hoặc bên góp vốn đầu tư kinh doanh nhà đất. Luật sư Vũ Ngọc Chi cho rằng nếu huy động/chiếm dụng vốn trái phép thì phải có hành vi sử dụng vốn. Trong trường hợp này chủ đầu tư chẳng thể sử dụng vốn vì tiền được phong tỏa trong tài khoản ngân hàng, bởi thế không có hành vi chiếm dụng cũng không huy động vốn trái phép.

Ở khía cạnh khác, ông Nguyễn Văn Đính, Tổng thư ký Hội Môi giới nhà đất nhìn nhận rằng quy định pháp luật cấm một số chủ đầu tư huy động vốn trái phép, luật pháp cũng quy định cụ thể một số điều kiện 1 dự án phải cung cấp thì mới được mở phân phối. Các chủ đầu tư đều phải tuân thủ quy định này. Nhưng còn nhiều vận hành khác không vi phạm một số quy định này thì tôi cho rằng chủ đầu tư hoàn toàn được phép làm. Ví dụ như việc công bố tài liệu về dự án. Không thể đề nghị chủ đầu tư chờ đến khi mở phân phối mới bắt đầu công bố dự án. Để dự án công bố phân khúc thành công thì cần có chiến lược truyền thông marketing chu đáo và việc công bố sớm dự án giúp chủ đầu tư phân tách được sự quan tâm của phân khúc đối có sản phẩm.

“Nhiều bạn muốn sớm đặt mua căn hộ chung cư bởi mua sớm bao giờ cũng được hưởng nhiều ưu đãi từ chủ đầu tư. Ngược lại, chủ đầu tư cũng muốn đo lường sự quyến rũ sản phẩm dự định đưa ra phân khúc. Do đấy, việc ký quỹ đặt giữ hoàn toàn xuất phát từ nhu cầu của một số bên và là chuyển nhượng dân sự tự nguyện, tự thỏa thuận, không vi phạm pháp luật” – ông Nguyễn Văn Đính nói.

Ông Nguyễn Văn Đính, Tổng thư ký Hội Môi giới nhà đất Việt Nam.

Về thủ tục ký quỹ, Luật sư Bùi Thị Mai (Đoàn Luật sư Hà Nội) cho biết đấy là 1 chuyển nhượng bình thường của ngân hàng. Khi một số bên đã thống nhất việc ký quỹ thì có thể sử dụng dịch vụ của ngân hàng, một số bên mua – phân phối và ngân hàng sẽ ký thỏa thuận 3 bên, mở tài khoản hoặc chỉ định 1 tài khoản sẵn có. Tiền được chuyển vào tài khoản và bị phong tỏa. Việc giải tỏa tài khoản này chỉ được thực hiện khi làm hài lòng quy định về thời điểm, điều kiện mà một số bên đã thỏa thuận và phải có sự chấp thuận của bạn.

Luật sư Bùi Thị Mai phân tách: “Nhìn chung, việc ký quỹ khá là an toàn cho bạn bởi sự tham dự của một số ngân hàng. Thứ nhất là tiền vẫn còn đấy do bị phong tỏa trong tài khoản. Thứ hai nếu có rủi ro tài khoản bị giải tỏa mà bạn không biết thì bên phải chịu trách nhiệm là ngân hàng”.

Tuy nhiên, Luật sư Vũ Ngọc Chi cũng lưu ý bạn khi đấyn nhận ký quỹ đặt giữ chỗ thì cần phải đề nghị chủ đầu tư xác định thời điểm mở phân phối dự định tránh trường hợp thời điểm mở phân phối bị kéo dài.

Căn hộ Raemian Galaxy có địa điểm đắc địa của quận 2 của đô thị HCM có diện tích hơn 3000 căn bộ cộng nhiều tiện ích bậc nhất chờ mong sẽ đem đến cho cư dân 1 không gian sống hoàn hảo. Xem thêm tài liệu https://raemiangalaxyvn.com/gia-ban-va-phuong-thuc-thanh-toan-du-an-can-ho-raemian-galaxy-quan-2/

Tìm hiểu thêm https://giakhanhland.vn/ban-can-ho-binh-thanh/