ĐHĐCĐ Quốc Cường Gia Lai (QCG): Dự án Phước Kiểng chưa được ký các thủ tục chuyển nhượng cho đối tác ngoại

Trái ngược có sự tăng trưởng mạnh trong năm 2016, quý I/2017 Quốc Cường Gia Lai (Mã: QCG) chỉ ghi nhận 286 tỷ đồng doanh thu, tập trung chủ yếu vào việc hạch toán từ Dự án Cụm chung cư Giai Việt đang bàn giao.

Sáng 29/6/2017, Quốc Cường Gia Lai (mã chứng khoán QCG) tổ chức ĐHĐCĐ thường niên năm 2017. Tại đây đã có khá nhiều những câu hỏi của nhà đầu tư liên quan đến công đoạn giao dịch và kế hoạch sử dụng nguồn vốn sau khi giao dịch Dự án Phước Kiểng.

HĐQT cũng đã trình cổ đông tờ trình kế hoạch chuẩn bị phát hành 2 triệu cổ phiếu ESOP tương ứng mật độ phát hành 0,73% có giá phát hành 10.000 đồng/cổ phiếu. Hiện trên phân khúc chứng khoán, giá cổ phiếu QCG đang xấp xỉ ngưỡng 29.000 đồng/cổ phiếu.

Đặc biệt, HĐQT cũng đã trình kế hoạch phát hành 750 tỷ đồng trái phiếu chuyển đổi cho cá nhân và tổ chức. Thời gian phát hành chuẩn bị trong GĐ 2017-2018, có giá chuẩn bị là 1.000.000 đồng/trái phiếu. Mục tiêu nhằm bổ sung vốn lưu động và tái cơ cấu nợ vay. kỳ hạn chuyển đổi là 1-2 năm có lãi suất cố định là 10%/năm, giá chuyển đổi tối thiểu 30.000 đồng/cổ phiếu.

Theo đây, tổng số tiền huy động chuẩn bị 20 tỷ đồng sẽ dùng bổ sung nguồn vốn lưu động phục vụ làm việc SXKD của doanh nghiệp. Thời gian phát hành chuẩn bị trong năm 2017. Số cổ phiếu ESOP này bị hạn chế giao dịch trong vòng 12 tháng kể từ ngày đã đi vào hoạt động đợt phát hành.

Theo báo cáo tài chính được mở phân phối ở đại hội, năm 2016, Quốc Cường Gia Lai đạt hơn 1.588 tỷ đồng doanh thu, gấp 4 lần so có doanh thu đạt được năm 2015. Tuy nhiên giá vốn và 1 vài kinh phí bỏ ra cao nên lợi nhuận sau thuế cả năm còn hơn 44,6 tỷ đồng, tăng 104% đôi so có gần 22 tỷ đồng đặt được năm 2015.

Với kết quả này, ban lãnh đạo doanh nghiệp đề xuất không chia cổ tức năm 2016, dùng 1 phần để bù lỗ cho năm trước đây và số còn lại làm nguồn vốn đầu tư đã đi vào hoạt động 1 vài dự án dở dang, tái đầu tư sản xuất…

Tính đến 31/12/2016, tổng lợi nhuận sau thuế chưa phân phối đạt hơn 247,7 tỷ đồng. Bên cạnh đây Quốc Cường Gia Lai còn hơn 807 tỷ đồng thặng dư vốn cổ phần và hơn 35 tỷ đồng trong quỹ đầu tư phát triển.

Ban lãnh đạo doanh nghiệp cho biết trong năm 2016 doanh thu tăng mạnh chủ yếu do phân phối hàng ở 1 vài dự án bất động sản (Dự án 2-9 ở Đà Nẵng…), đồng thời doanh nghiệp vẫn tập trung nguồn lực tài chính để đầu tư 1 vài dự án còn dở dang để đẩy nhanh công đoạn đã đi vào hoạt động nhằm đưa sản phẩm ra phân khúc chào phân phối, để có thể thu hồi lại nguồn vốn và tiếp tục mở rộng phân khúc ở 1 vài địa bàn kế bên đâyn đầu phân khúc bất động sản đang bình phục khả quan.

Tổng tài sản năm 2016 của QCG đạt 8.216 tỷ đồng, tăng 2.97% so có năm 2015. ROA tăng gấp đôi từ 0,27% năm 2015 lên 0,54% năm 2016. Và ROE cũng tăng gấp đôi từ 0,58% năm 2015 lên 1,16% năm 2016.

Năm 2017 Quốc Cường Gia Lai đặt mục tiêu doanh thu thuần đạt 2.500 tỷ đồng, tăng 57% so có doanh thu thực hiện năm 2016; lợi nhuận trước thuế ước đạt 720 tỷ đồng. Ban lãnh đạo doanh nghiệp cũng đề xuất chỉ tiêu chia cổ tức năm 2017 mật độ 25% trong đây 15% bằng tiền và 10% bằng cổ phiếu.

Bên cạnh đây, ban lãnh đạo doanh nghiệp cũng đề xuất thông qua phương án tạm ứng cổ tức năm 2017 mật độ 8,6% cho cổ đông bằng tiền. Thời gian chi trả do HĐQT chọn lọc.

Tính đến ngày 31/03/2017, QCG đã đã đi vào hoạt động việc chi trả tất cả nợ gốc đối có BIDV Quang Trung là 1.376 tỷ đồng và cũng đã chi trả lãi vay phải trả là 252 tỷ đồng. Nhờ đây, có thể được giảm số tiền lãi vay là 237 tỷ đồng. Tại báo cáo tài chính năm 2016, khoản lãi vay này chưa được điều chỉnh giảm do 2 bên chưa đã đi vào hoạt động 1 vài thủ tục pháp lý. Việc hoàn nhập khoản lãi vay này có thể là 1 lý do để QCG đặt kế hoạch kinh doanh “khủng” nói trên.

Bà Nguyễn Thị Như Loan, Chủ tịch HQĐT QCG, cho biết thêm từ năm 2015 đến nay, giá nguyên vật liệu thi công liên tục có chiều hướng tăng mạnh, ảnh hưởng lớn đến công đoạn thi công nhiều dự án bất động sản nói chúng. Bên cạnh đây, doanh nghiệp địa ốc đang đối mặt có nhiều gặp khó, nhất là nhiều thủ tục hành chính liên quan 1 vàih tân nhiều. Thuận lợi lớn nhất cùa QCG trong năm qua là giảm nợ dài hạn đến 94%, việc này nhờ giao dịch 1 số dự án có quỹ đất lớn ở Đà Nẵng và TP.HCM.

Thông tin về việc giao dịch dự án Phước Kiển (Nhà Bè, TP.HCM) cho tập đoàn Sunny Island đã được mở phân phối từ đầu quý 4/2016. Song đến tận quý 1/2017 Sunny Island mới chính thức chuyển 50 triệu USD đặt cọc theo biên bản thỏa thuận ghi nhớ giao dịch. Dự kiến việc giao dịch sẽ đã đi vào hoạt động trong năm 2017. Nhờ vậy, ở thời điểm 31/3/2017, nợ vay ngắn hạn của QCG chỉ còn 332 tỷ đồng, giảm 1,456 tỷ đồng so có đầu năm.

Dự án Phước Kiểng chưa được ký 1 vài thủ tục giao dịch cho đối tác ngoại

Trả lời cổ đông:

Bà Nguyễn Thị Như Loan thông báo thêm: kế hoạch lợi nhuận trước thuế từ năm 2018-2019 sẽ tăng rất mạnh. Theo đây, nếu tình hình phân khúc bất động sản tốt thì sẽ đạt dao động 2.000 tỷ đồng, năm 2019 và 2020 cũng vào mức 2.000 tỷ đồng. Một khi phân khúc diễn tiến tốt, cộng có khả năng quản trị hiệu quả thì mục tiêu kinh doanh trên đảm bảo sẽ đạt được trong tầm tay. “Tôi đảm bảo sẽ làm được những gì mình vừa nói”, bà Loan khẳng định mạnh mẽ.

Cổ đông: Với dự án Phước Kiểng, dù đã giao dịch cho đối tác nhưng phần 5% còn lại sao chưa đền bù? Thương vụ này trong tin tức không được nêu 1 1 vàih rõ ràng? Giá giao dịch dự án là bao nhiêu, dòng tiền cũng đang tốt nhưng vì lý do gì mà lại phát hành thêm trái phiếu chuyển đổi?

Bà Nguyễn Thị Như Loan: Dự án hiện đã áp dụng đền bù đến 95% của 86%, nhưng khi được giao mép bờ cao thì mật độ đền bù giảm xuống 92% do ranh giới được mở rộng. Hiện còn 8% QCG đang bị hai vấn đề: 4% là đất bờ đê (đất công), do vậy QCG phải trả tiền cho nhà nước, còn lại những thửa đất không cấp cho dân thì doanh nghiệp cũng phải trả tiền cho nhà nước. Nhưng giai đoạn này do phần đất này được người dân chiếm cất nhà từ rất lâu, họ cất nhà trọ cho thuê… nên gây tình hình phức tạp. Nếu không giải quyết tốt thì QCG phải mất tiền đền bù hai lần, mà đa phần đất này người dân mua hoàn toàn bằng giấy tay.

Khoảng 1 tuần gần đây, QCG phải đi mua 1 lô đất gần kề để di dời số hộ dân này đến đây sinh sống theo đúng tổng diện tích đã đi vào hoạt động của dân trên phần đất thuộc dự án Phước Kiểng.

Nếu không có sự hỗ trợ của chính quyền địa phương thì QCG chẳng thể nào thực hiện được 1 vài công đoạn này mau chóng được.

Dự án Phước Kiểng vẫn chưa được mở phân phối công khai, do đây là 1 dự án có tổng diện tích khá lớn, gần trọng điểm đô thị. Các đối tác bắt QCG phải cam đoan những điều khoản cực kỳ ngặt nghèo nên doanh nghiệp không dám đặt bút ký. Chẳng hạn, khi QCG nhận 50 triệu đô từ Sunny Land nhưng đến tháng 10/2017 phải đền bù 100%, nếu không sẽ bị phạt 25 triệu đô. Do vậy, QCG tiếp tục đàm phán có đối tác này, tuy nhiên QCG cũng đang tạm hoãn công việc cho đến khi Sunny LAnd trình được kiến trúc 1/500. Đặc biệt, khi 1 vài thủ tục hai bên chưa thống nhất thì giá giao dịch vẫn chưa chốt mà vẫn thương thảo dựa trên cơ sở họ đặt cọc 50 triệu USD trên cơ sở họ đề nghị QCG điều chỉnh dự án.

Như vậy, dự án này chỉ mới được QCG nhận tiền tạm ứng, còn việc phân phối hay hợp tác đầu tư thì chưa biết trước được.

Cổ đông: Cơ cấu lợi nhuận 720 tỷ trong năm 2017 sẽ đến từ những nguồn nào? Năm nay QCG sẽ có thêm 600ha ở Long Thành, vậy tài liệu này có chính xác không?

Bà Loan: Chúng tôi đã hình dung trong kế hoạch, dự án Phước Kiểng vẫn là nguồn tài chính nòng cốt cho 1 vài chỉ tiêu đặt ra. Hiện nay, QCG đang có 14 dự án bất động sản có sức phân phối khá tốt, 1 dự án khác đang tính toán hợp tác có tập đoàn Đất Xanh. Nếu kết quả phân phối hàng từ 1 vài dự án trên tốt như mong muốn thì dự án Phước Kiểng chỉ cần làm theo phương án hợp tác chứ không cần phân phối 100%. Bởi vì nếu phân phối dự án có 1 giá bị ép thì không nên làm. QCG thay vào đây sẽ áp dụng phát hành trái phiếu chuyển đổi để tạo dòng tiền.

Chúng ta phải kiếm tiền, từ phân phối những sản phẩm đang có và đẩy nhanh thủ tục pháp lý để làm việc có đối tác nhằm phân phối nhanh hoặc hợp tác đầu tư dự án Phước Kiểng. Hiện nay, trong tay QCG đang có hơn 3.000 tỷ đồng và nếu bỏ thêm 1 khoản thỉ sẽ chọn phương án hợp tác có Sunny Land, bởi nhà đầu tư cũng muốn hợp tác có chúng ta lâu dài trong 1 vài dự án khác chứ họ không muốn ép để mua tất cả dự án.

Cổ đông: Như bà đã chia sẻ, chỉ tiêu kinh doanh từ 2018-2020 khá tham vọng, vậy những nguồn nào có thể đem lại doanh thu cho QCG?

Bà Loan: 2018 sẽ thu tiền từ dự án Tân Thuận theo chủ trương phân phối nhà thô. QCG đang chờ làm sổ đỏ dự án và ký hợp đồng phân phối hàng. Ngoài ra còn có The Capela, Giai Việt, Hiệp Phú, 13E và Marina Đà Nẵng cũng đủ dòng tiền như đặt ra. Với dự án Marina Đà Nẵng, QCG chỉ phân phối cho Đất Xanh 73 nền, dự án đã có sổ đỏ và đang áp dụng thi công bờ kè để khai thác ranh bờ sông Hàn hơn 70 căn villa. Nếu tình hình không có gì 1 vàih tân, năm 2018 sẽ thu về lợi nhuận khá lớn. Việc 2.000 tỷ đồng là hoàn toàn tiện lợi nếu tình hình phân khúc bất động sản không rơi vào khủng hoảng.

Trong tháng 6/2017, QCG đã mua được 1 dự án 45ha trên các con phố Nguyễn Hữu Thọ có 3 mặt giáp sông. Hiện dự án đã đền bù dao động 45ha và đang kêu gọi kiến trúc. Nếu như khôngco1 gì 1 vàih tân thì sẽ đưa dự án ra phân khúc trong năm 2018.

Từ những gì tôi nói, QCG mới dám đưa ra chỉ tiêu lợi nhuận như đã mở phân phối cho 1 vài năm tới. Nếu bây giờ gặp khó mà chúng ta phân phối hết quỹ đất thì từ năm 2019 có ghi nhận được doanh thu và lợi nhuận không. Do vậy phải tính toán 1 1 vàih chiến lược cho dự án Phước Kiểng để sao năm 2019 ghi nhận được dòng tiền.

Cổ đông: Tiền đâu để trả cổ tức 8,6% trong năm nay?

Bà Loan: Chúng tôi đã tính toán rất kỹ rồi, nguồn tiền từ việc phân phối hàng từ 1 vài sản phẩm mà chúng tôi đã trình bày rồi. Thời gian chi trả sẽ do HĐQT chọn lọc và thông báo sớm. Nguồn tiền dự trữ từ bất động sản của QCG không dồi dào, cái quan trọng nhất ở đây là dòng tiền từ việc phân phối hàng, từ đây để tái đầu tư dự án khác.

Nếu làm bất động sản mà để quỹ tiền dồi dào thì thà đi làm ngân hàng là tốt nhất.

Đại hội cổ đông kết thúc sau phần kiểm phiếu. Mọi tờ trình đều được thông qua.

Căn hộ Raemian Galaxy có địa điểm đắc địa của quận 2 của đô thị HCM có diện tích hơn 3000 căn bộ cộng nhiều tiện ích bậc nhất chờ mong sẽ đem đến cho cư dân 1 không gian sống hoàn hảo. Xem thêm tài liệu https://raemiangalaxyvn.com/gia-ban-va-phuong-thuc-thanh-toan-du-an-can-ho-raemian-galaxy-quan-2/

Tìm hiểu thêm https://giakhanhland.vn/ban-can-ho-binh-thanh/