Có tài sản nhưng… không được thế chấp

Người dân dùng căn nhà phố trị giá hơn 7 tỉ đồng để thế chấp nhưng không được đồng ý. Tại sao vậy?

Hàng loạt gặp khó, vướng mắc liên quan đến việc thế chấp dự án nhà ở hình thành trong tương lai đang bó tay cả bạn lẫn doanh nghiệp (DN) địa ốc.

Bị “trói tay”

Bà Phùng Thị Anh Thư mua 1 căn nhà ở dự án nhà phố Merita tọa lạc ở quận 9, TP.HCM. Dự án này do Công ty Cổ phần Đầu tư kinh doanh nhà Khang Điền làm chủ đầu tư. Bà Thư kể do chủ đầu tư dự án có chủ trương xây xong mới phân phối nên khi mua bạn đã phải chi trả hết 95% giá trị căn nhà, chỉ giữ lại 5% đến khi ra sổ. Nhưng bà lại gặp rắc rối trong việc muốn thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai. Lý do là theo quy định, bạn chẳng thể thế chấp 1 dự án hình thành trong tương lai để vay vốn (căn nhà phố của bà Thư đã đâyng 95% tiền nhưng chưa xong trong thời điểm giai đoạn này).

Cụ thể, khi bà Thư đem căn nhà phố trị giá hơn 7 tỉ đồng ở dự án Merita để thế chấp vay vốn đầu tư cho 1 dự án khác thì không được ngân hàng đồng ý. “Điều này là hoàn toàn vô lý! Bởi tôi đã chi trả gần hết giá trị căn nhà, có đầy đủ các loại pháp lý như phiếu thu, hóa đơn đỏ và hiện đang trong thời gian chờ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Như vậy đấy là tài sản bảo đảm hợp pháp của tôi, vậy mà thật trớ trêu là tôi lại không có quyền đem tài sản của mình đi thế chấp ở các ngân hàng để vay vốn” – bà Thư nói.

Bức xúc của bà Thư cũng là bức xúc chung của nhiều người khác khi muốn thế chấp chính tài sản của mình nhưng không được. Tại buổi tọa đàm liên quan đến nhà ở hình thành trong tương lai do báo Pháp Luật TP.HCM tổ chức mới đấy, các DN BĐS, ngân hàng cũng như các chuyên gia kinh tế đều cho rằng việc chủ đầu tư hay bạn cá nhân có nhu cầu thế chấp tài sản hình thành trong tương lai để vay vốn là có thực và hoàn toàn hợp pháp.

Thế nhưng theo quy định ở Thông tư số 26/2015 của Ngân hàng Nhà nước (NHNN) thì ngay cả các tài sản hợp pháp nhưng chưa có sổ sẽ không được phép đem đi thế chấp vay vốn. Cụ thể, ở khoản 2 Điều 3 Thông tư số 26/2015 quy định: “Chủ đầu tư được thế chấp dự án hoặc nhà ở hình thành trong tương lai thi công trong dự án ở tổ chức tín dụng để vay vốn phục vụ cho việc đầu tư dự án hoặc thi công nhà ở đây”.

Việc thế chấp nhà trong tương lai còn gặp nhiều gặp khó. Trong ảnh: Giao dịch BĐS ở khu thành thị Sala, quận 2, TP.HCM. Ảnh: HTD

Chính quy định cứng nhắc như trên khiến các doanh nghiệp địa ốc lẫn bạn bị “trói tay trói chân”. Tổng giám đốc 1 doanh nghiệp BĐS đang triển khai dự án ở quận 2 phân tách: Có các dự án giá trị đầu tư lên tới cả ngàn tỉ, cần bổ sung thêm nguồn tài sản bảo đảm khác là chuyện lẽ thường. Thế nhưng nghịch lý là ngân hàng lại chỉ nhận thế chấp bổ sung đối có dự án, tài sản đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trong khi đây các tài sản thuộc quyền có hợp pháp của chủ đầu tư như nhà để xe, trọng điểm thương mại, căn hộ chung cư ở 1 dự án khác… lại không được dùng để thế chấp.

“Đây là 1 rào cản vô cộng lớn đối có doanh nghiệp” – vị lãnh đạo doanh nghiệp trên nhấn mạnh.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đực, Phó Giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành, cho hay có trường hợp dự án A gặp gặp khó trong việc huy động vốn do nhân tố phân khúc, như tiêu thụ chậm. Tuy vậy, đấy là dự án tiềm năng nên DN vẫn muốn tiếp tục đầu tư để đã đi vào hoạt động. Trong tình cảnh này mà DN chẳng thể thế chấp bằng tài sản hợp pháp ở 1 dự án hình thành trong tương lai khác (dự án B) thì dự án A nêu trên chỉ còn cách… đắp chiếu nằm chờ chết.

Việc cấm thế chấp 1 dự án khác hình thành trong tương lai là vô lý. Vấn đề quan trọng là dự án đây có hợp pháp, có cung cấp đầy đủ các nhân tố của 1 dự án hình thành trong tương lai hay không và ngân hàng phải phân tách đúng tài sản đây thuộc dự án hình thành trong tương lai cho chính xác mà thôi.

Ông NGUYỄN VĂN ĐỰC,

Phó Giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành

Cần tháo nút thắt cho doanh nghiệp

Ông Nguyễn Văn Hải, Giám đốc pháp chế Ngân hàng Phương Đông, thừa nhận đấy là 1 trong các nút thắt khiến DN gặp khó trong việc huy động vốn. Dẫn ví dụ về 1 số trường hợp DN gặp khó trong việc thế chấp tài sản chắc chắn, ông Hải kể: Có các DN trước đấy được ngân hàng cho vay dưới hình thức tín chấp. Sau 1 thời gian do làm ăn thua lỗ, khoản vay rơi vào nợ quá hạn và ngân hàng không cấp bảo lãnh tín chấp nữa mà đề nghị có tài sản bảo đảm. Trong các trường hợp này, DN rõ ràng vẫn còn tài sản như căn hộ chung cư chưa phân phối, trọng điểm thương mại chưa ký hợp đồng cho thuê… nhưng vẫn chẳng thể đem đi cầm cố, thế chấp được.

“Họ thắc mắc là vì lý do gì chúng tôi có tài sản bảo đảm mà chẳng thể thế chấp được. Đây là 1 vấn đề bất cập” – ông Hải cho biết.

Để tháo gỡ gặp khó này, ông Hải cho rằng các cơ quan tính năng cần nghiên cứu kỹ sửa đổi bất cập ở Thông tư số 26/2015 theo hướng: Chấp thuận cho phép tài sản hình thành trong tương lai mà thích hợp quy định pháp luật được thế chấp để bảo đảm nghĩa vụ tài chính cho cá nhân lẫn DN. “Bởi luật đã quy định rõ để thực hiện giao dịch giao dịch đối có tài sản mà DN đã đem thế chấp thì DN phải giải chấp tài sản đây” – ông Hải giải đáp thêm.

Trong khi đây ông Bùi Quang Tín, chuyên gia ngành tài chính ngân hàng, nhận xét Thông tư 26/2015 chưa công nhận quyền tài sản là tài sản như Điều 105 BLDS 2015. Tức là trong thông tư này chưa công nhận quyền tài sản của người đi vay đang nằm ở 1 dự án khác.

“Trong khi về qui định trong Bộ luật Dân sự 2015 quy định quyền tài sản đây hoàn toàn được thế chấp, cầm cố ở 1 tổ chức tài chính khác” – ông Tín nói.

Chuyên gia ngành tài chính ngân hàng, ông Bùi Quang Tín cho rằng Thông tư 26/NHNN quy định “chủ đầu tư được thế chấp dự án hoặc nhà ở hình thành trong tương lai thi công trong dự án ở tổ chức tín dụng để vay vốn phục vụ cho việc đầu tư dự án hoặc thi công nhà ở đây” là chưa thích hợp có Bộ luật Dân sự 2015. Khái niệm về quyền tài sản đã được xác lập trong bộ luật này. Thông tư là văn bản dưới luật nên chẳng thể trái luật.

“Vì lẽ đây, khi cá nhân hay tổ chức có đủ các chứng cứ để xác nhận đối có quyền tài sản thì hoàn toàn có quyền đem quyền tài sản đây đi thế chấp, cầm cố ở 1 tổ chức tín dụng để vay vốn” – ông Tín nêu quan điểm.

Khánh Hòa ra mắt vô vàn dự án đang thế chấp ngân hàng

Căn hộ Raemian Galaxy có địa điểm đắc địa của quận 2 của thành thị HCM có diện tích hơn 3000 căn bộ cộng nhiều tiện ích bậc nhất chờ mong sẽ đem đến cho cư dân 1 không gian sống hoàn hảo. Xem thêm tài liệu https://raemiangalaxyvn.com/gia-ban-va-phuong-thuc-thanh-toan-du-an-can-ho-raemian-galaxy-quan-2/

Tìm hiểu thêm Bán căn hộ chung cư Quận Bình Thạnh

0 replies

Leave a Reply

Want to join the discussion?
Feel free to contribute!

Leave a Reply