HoREA kiến nghị thay đổi cơ chế tính tiền sử dụng đất để giảm giá thành nhà ở

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa có văn bản kiến nghị về việc sửa đổi, bổ sung 1 số điều của Luật Đất đai 2013. Trong đó có kiến nghị nhữngh tân cơ chế tính tiền sử dụng đất dự án.

Theo HoREA, tiền sử dụng đất là 1 “điểm nghẽn” của phân khúc bất động sản, là “gánh nặng” của công ty và người tiêu dùng phải “gánh chịu” khi mua nhà; là “ẩn số”, không minh bạch mà nhà đầu tư chẳng thể tiên lượng trước khi chọn lọc đầu tư; là môi trường dễ phát sinh tiêu cực và tạo ra cơ chế “xin – cho”.

Để phân khúc bất động sản hoạt động theo cơ chế phân khúc, HoREA kiến nghị nhữngh tân cơ chế tính tiền sử dụng đất dự án để giảm giá thành nhà ở, tăng tính minh bạch và loại trừ cơ chế “xin-cho” trên phân khúc bất động sản, có 2 phương án sửa đổi nhữngh tính tiền sử dụng đất, như sau:

Phương án1: HoREA yêu cầu phải nhữngh tân triệt để quan điểm về tiền sử dụng đất, cần coi đó là 1 sắc thuế như đề xuất của UBND đã trình Chính phủ: “Về lâu dài yêu cầu tìm hiểu bỏ hẳn khái niệm “tiền sử dụng đất” mà thay thế bằng sắc thuế sử dụng đất ở có thuế suất nhất định, đề xuất dao động 10% hoặc 15% bảng giá đất. Như vậy, vừa minh bạch, vừa dễ tính toán và loại trừ được cơ chế xin – cho. Hạn chế việc thu tiền sử dụng đất lần đầu quá lớn mà duy trì nguồn thu bền vững, lâu dài cho Nhà nước.

Việc tiến hành thuế sử dụng đất sẽ giúp cho công ty và người tiêu dùng không phải chịu gánh nặng tiền sử dụng đất như giai đoạn này; công ty có thể tiên lượng giá thành tạo lập quỹ đất khi đầu tư dự án; Nhà nước có nguồn thu thuế sử dụng đất ổn định, lâu dài.

Do vậy, HoREA kiến nghị bổ sung khoản 2 (mới) vào điều 107 Luật Đất đai: Thu tiền sử dụng đất đối có trường hợp chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở, có mức thu bằng 15% bảng giá đất . Để thực hiện được cơ chế này, HoREA yêu cầu bỏ quy định “Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 5 năm 1 lần” ở điều 113 Luật Đất đai; và sửa đổi điều 114 Luật Đất đai theo hướng giao trách nhiệm và toàn quyền cho cấp tỉnh ban hành bảng giá đất để chắc chắn thực hiện qui định “giá đất thích hợp có giá đất phổ biến trên phân khúc” theo điều 112 Luật Đất đai, và để thích hợp có thực ở tình hình của địa phương.

Phương án 2: Yêu cầu nhữngh tân ngay tức thì chính sách bán hàng thu tiền sử dụng đất như giai đoạn này có thể khó được đón nhận, vì cần phải có thời gian để tạo sự đồng thuận, nên dẫn đến phương án 1 chưa được chấp thuận. Vấn đề cần giải quyết cấp bách trước mắt là cần phải cải nhữngh triệt để quy trình, thủ tục hành chính để việc xác định tiền sử dụng đất của công ty được thực hiện minh bạch, mau chóng, hợp lý và loại trừ được những nhân tố phát sinh tiêu cực.

Trước đó, Sở Tài chính chủ trì trọn vẹn công tác xác định, thẩm định giá đất dự án; giai đoạn này lại chia thành 2 công đoạn do hai Sở quản lý, trong đó: Xác định phương án giá đất do Sở Tài nguyên và Môi trường chủ trì; Thẩm định giá đất do Sở Tài chính chủ trì, nhưng chưa có sự phối hợp ăn ý, đồng bộ, và trên thực ở thì Sở Tài chính giữ vai trò chọn lọc.

Từ đó, HoREA đề xuất: Giao cho Sở Tài chính là đầu mối chủ trì trọn vẹn công tác thuê đơn vị giải đáp xác định giá đất; dự định nội dung trình Hội đồng thẩm định giá đất đô thị tham khảo chọn lọc giá đất cụ thể để xác định tiền sử dụng đất dự án.

Cho phép chủ đầu tư dự án được tham dự và được quyền nêu ý kiến ở cuộc họp của Hội đồng thẩm định giá đất đô thị khi thẩm định giá đất dự án của đơn vị mình; Trong trường hợp chủ đầu tư dự án không nhất trí có phương án giá đất của đơn vị giải đáp đã lập thì có thể đề xuất chọn đơn vị giải đáp khác để lập phương án giá đất (giá thành do chủ đầu tư dự án chi trả).

Cho phép chủ đầu tư được tham dự và có ý kiến ở cuộc họp của Sở Tài chính khi tham khảo giá thành giải phóng mặt bằng được khấu trừ vào tiền sử dụng đất phải nộp, do Sở Tài chính thường chỉ đón nhận cho khấu trừ dao động 20-30% giá thành thực ở bồi thường giải phóng mặt bằng dẫn đến hiện trạng công ty gần như phải mua lại quyền sử dụng đất lần thứ hai.

Hiện nay, đang vướng mắc 1 số vấn đề khác bất hợp lý cần phải được sửa đổi, đó là: Sở Tài chính vẫn tính doanh thu giữ xe máy chung cư vào doanh thu của chủ đầu tư dự án, trong khi Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản quy định đó là khoản thu của Ban quản trị chung cư; hoặc Sở Tài chính áp giá bán căn hộ chung cư quá cao so có giá bán thực ở của công ty để tính tiền sử dụng đất cao lên; hoặc Sở Tài chính tiến hành suất đầu tư thi công chung cư quá thấp (trong khi suất đầu tư theo quy định của Bộ Xây dựng hợp lý hơn); hoặc Sở Tài chính chỉ chấp thuận cho khấu trừ giá thành bồi thường, giải phóng mặt bằng rất thấp (chỉ dao động 20 – 30%) so có giá thành thực ở mà chủ đầu tư đã bỏ ra, dẫn đến chủ đầu tư phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuế lương công ty nhiều hơn.

Cần bãi bỏ cơ chế đấu thầu, chọn đơn vị giải đáp xác định giá đất giai đoạn này chỉ chọn đơn vị chào thầu có giá thấp nhất được trúng thầu (do quy định giá thành xác định giá đất, thẩm định giá đất do ngân sách chi); và thay thế bằng cơ chế đấu thầu rộng rãi nhưng có tiêu chí chọn đơn vị giải đáp xác định giá đất có năng lực, có phương án xác định giá đất tối ưu, chứ không phải chọn đơn vị có giá thấp nhất.

Căn hộ Raemian Galaxy có địa điểm đắc địa của quận 2 của đô thị HCM có diện tích hơn 3000 căn bộ cộng nhiều tiện ích bậc nhất chờ mong sẽ đem đến cho cư dân 1 không gian sống hoàn hảo. Xem thêm tài liệu http://raemiangalaxyvn.com/gia-ban-va-phuong-thuc-thanh-toan-du-an-can-ho-raemian-galaxy-quan-2/

Tìm hiểu thêm https://giakhanhland.vn/ban-can-ho-binh-thanh/

0 replies

Leave a Reply

Want to join the discussion?
Feel free to contribute!

Leave a Reply